近來多左好多大師出來估未來一年香港樓市會升定跌。而且又年尾，好多風水大師都會出來威威，等我試下來個【磚家】大集會，等2019年尾再睇返哩篇睇下邊個最叻叻！
- 首先【磚家】係指所有自認係對樓市好有見地，出來估下，不論出唔出名都會列出。如果有漏請通知我。
- 以下列出嘅【磚家】一定要係報紙或電台講過，所以會列幾時講同邊到講。
- 升跌幾多好難界定，因為唔同地區、屋苑、係咪特式戶，只要有一個屋苑中就當佢中啦
邊個會關心樓市？
- 成手都係樓，樓全部都係樓
- 之前升浪太早走左，一直租緊樓咁多年
- 新婚夫婦
- 單身想獨立年輕人
- 花生友
升5%
新界納米樓跌15% ~ 25%
一般住宅及豪宅會向下調約10%
長實集團執行董事趙國雄跌25% ~ 30%/納米樓’尤其高危
跌15% ~ 20%
參考樓價升跌因素
- 中美貿易戰，美國係９０日內一定唔會比中國好過，都話今次兩強相遇，美國就算出七傷拳都要打死中國，無得留低。華為係唔會好過，佢之前攞左咁多５Ｇ生意，美國重點會放生佢。而且網上己流傳好多奇異巧合事件。
- 失業率，唔差，留意住走勢
- 租金回報率，現在好多只有兩厘（但現在定期都做到3厘幾)
- 參考股市，樓市通常比股市遲幾個月
- 可唔可以租得出幫你供樓?
樓市跌幾多年?
- 1997-2003
- 2008 (3個月)
點解人人都話要買樓?
- 買樓最大好處係槓桿，你用只少一成手期可以買十成，比如200萬樓只要比20萬就做業主。如果樓價只升10%你已賺Double(當然只係粗略咁計，未計所有雜費）
- 現在供樓利率超低，2.375 – 2.475% 左右。即係你每月供款有一半以上係去左本金。
例如：400萬樓價，一成按揭，利率2.375%，供30年
每月供款：$14,000 / 本金$6900 / 利息 $7100 - 如果你租樓，比如租沙田第一城，近期都要$11000 – $13500，但租樓係幫你業主供樓，但買樓就好似上例咁有一半係本金，即係間接幫自己儲左錢
- 越年越着數，因為你好有可能會幾年升一級，叻仔叻女嘅年年加。又可以用盡供款年期３０年
- 人生有幾多個十年，十年好快過，年輕辛苦少少好容易，到你老左先來為居所奔波就好難頂啦。
咁到底買定唔買樓好？
- 永遠冇人知道個樓市幾時見底，所以你唔洗問，自己收集資料再決定
- 買乜都係講價值vs風險，如果你覺得現在樓價下行風險大，咁就唔好買啦。但如果你覺得向下就算跌三成，你都頂得住，份工又無問題，咁咪去馬
- 有啲人覺得結左緍租樓住，比人知道會好無面子，比人睇小？咁咪買囉，就算樓價點跌，你起碼有面嘛！
買樓要主意乜野？
- 生活配套
- 方便返工
- 要照顧家人或家人要照顧你?
- 層樓裝修殘唔殘其實唔重要，殘你可以作為挫價值藉口
- 管理費
- 要唔要會所？管理費包埋
- 對面地盤會起乜？可能影響現在景觀
- 最好早、晚都去睇一次樓
- 多睇、心中有數乜方向、間格、有心水盤要袋定支票
- 試下銀行到唔到價
- 揾好經紀，經紀唔好盡信（睇返我之前條片）
- 想賣樓同賣股票唔同，樓變現慢，什至無人接貨，SARS時大把幾十萬都無人要
- 買樓成本高：稅、各項費用
以前啲人點炒樓至富？
- 高級版：買一座或幾層然後返新做旅館
- 中級版：買唐樓或比較舊但無乜窗台單位，然後一個變3-6個檔房，問一問經紀有好多裝修師傅識點間。
一個400-500戶間位，本來租$14000-$16000 ，但擋４—５間，可能收$24000-$30000，隨時收7-8厘 - 低級版：50萬樓首期5萬，一兩年後樓價升，就攞去銀行加按，多左錢又再買第二層，再過一兩年後樓價升，就再攞去銀行加按再兩層樓，再買兩層。咁就１變２，２變４，４變８。但現在這方法已不行。
樓買定唔買?有乜要考慮？
- 有冇首期?＞ 父母幫忙？／做多份工／轉行做地盤？／揾Freelance／去少幾日本？／揾個肯食麥記嘅女朋友？
- TU＞睇返之前我條片
- 你認為未來份工會唔會保得住?
- SARS時由谷底彈返走係靠自由行，當時到處都係死城，但今次如果香港出事，大陸自己都唔掂，重有邊個求香港，咁你做緊個份工會唔會被炒，公司周轉唔到或生意差，一定先向員工開刀，因為快靚正。除非你做緊啲無人可替代嘅工作。
- 跌幾多成會變負資產?銀行有可能Call Loan?
- 你加人工幅度追唔追到通膨和供樓利率升幅
- 買居屋定私樓？如果你覺得住居屋無面子，咁一定係私樓。另外居屋無得加按，除非揾財仔。
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