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近來多左好多大師出來估未來一年香港樓市會升定跌。而且又年尾,好多風水大師都會出來威威,等我試下來個【磚家】大集會,等2019年尾再睇返哩篇睇下邊個最叻叻!

  1. 首先【磚家】係指所有自認係對樓市好有見地,出來估下,不論出唔出名都會列出。如果有漏請通知我。
  2. 以下列出嘅【磚家】一定要係報紙或電台講過,所以會列幾時講同邊到講。
  3. 升跌幾多好難界定,因為唔同地區、屋苑、係咪特式戶,只要有一個屋苑中就當佢中啦

邊個會關心樓市?

  1. 成手都係樓,樓全部都係樓
  2. 之前升浪太早走左,一直租緊樓咁多年
  3. 新婚夫婦
  4. 單身想獨立年輕人
  5. 花生友

升5%

新界納米樓跌15% ~ 25%

一般住宅及豪宅會向下調約10%

 

 

長實集團執行董事趙國雄跌25% ~ 30%/納米樓’尤其高危

跌15% ~ 20%

參考樓價升跌因素

  • 中美貿易戰,美國係90日內一定唔會比中國好過,都話今次兩強相遇,美國就算出七傷拳都要打死中國,無得留低。華為係唔會好過,佢之前攞左咁多5G生意,美國重點會放生佢。而且網上己流傳好多奇異巧合事件。
  • 失業率,唔差,留意住走勢
  • 租金回報率,現在好多只有兩厘(但現在定期都做到3厘幾)
  • 參考股市,樓市通常比股市遲幾個月
  • 可唔可以租得出幫你供樓?

樓市跌幾多年?

  • 1997-2003
  • 2008 (3個月)

點解人人都話要買樓?

  1. 買樓最大好處係槓桿,你用只少一成手期可以買十成,比如200萬樓只要比20萬就做業主。如果樓價只升10%你已賺Double(當然只係粗略咁計,未計所有雜費)
  2. 現在供樓利率超低,2.375 – 2.475% 左右。即係你每月供款有一半以上係去左本金。
    例如:400萬樓價,一成按揭,利率2.375%,供30年
    每月供款:$14,000 / 本金$6900 / 利息 $7100
  3. 如果你租樓,比如租沙田第一城,近期都要$11000 – $13500,但租樓係幫你業主供樓,但買樓就好似上例咁有一半係本金,即係間接幫自己儲左錢
  4. 越年越着數,因為你好有可能會幾年升一級,叻仔叻女嘅年年加。又可以用盡供款年期30年
  5. 人生有幾多個十年,十年好快過,年輕辛苦少少好容易,到你老左先來為居所奔波就好難頂啦。

咁到底買定唔買樓好?

  • 永遠冇人知道個樓市幾時見底,所以你唔洗問,自己收集資料再決定
  • 買乜都係講價值vs風險,如果你覺得現在樓價下行風險大,咁就唔好買啦。但如果你覺得向下就算跌三成,你都頂得住,份工又無問題,咁咪去馬
  • 有啲人覺得結左緍租樓住,比人知道會好無面子,比人睇小?咁咪買囉,就算樓價點跌,你起碼有面嘛!

買樓要主意乜野?

  • 生活配套
  • 方便返工
  • 要照顧家人或家人要照顧你?
  • 層樓裝修殘唔殘其實唔重要,殘你可以作為挫價值藉口
  • 管理費
  • 要唔要會所?管理費包埋
  • 對面地盤會起乜?可能影響現在景觀
  • 最好早、晚都去睇一次樓
  • 多睇、心中有數乜方向、間格、有心水盤要袋定支票
  • 試下銀行到唔到價
  • 揾好經紀,經紀唔好盡信(睇返我之前條片)
  • 想賣樓同賣股票唔同,樓變現慢,什至無人接貨,SARS時大把幾十萬都無人要
  • 買樓成本高:稅、各項費用

以前啲人點炒樓至富?

  1. 高級版:買一座或幾層然後返新做旅館
  2. 中級版:買唐樓或比較舊但無乜窗台單位,然後一個變3-6個檔房,問一問經紀有好多裝修師傅識點間。
    一個400-500戶間位,本來租$14000-$16000 ,但擋4—5間,可能收$24000-$30000,隨時收7-8厘
  3. 低級版:50萬樓首期5萬,一兩年後樓價升,就攞去銀行加按,多左錢又再買第二層,再過一兩年後樓價升,就再攞去銀行加按再兩層樓,再買兩層。咁就1變2,2變4,4變8。但現在這方法已不行。

樓買定唔買?有乜要考慮?

  1. 有冇首期?> 父母幫忙?/做多份工/轉行做地盤?/揾Freelance/去少幾日本?/揾個肯食麥記嘅女朋友?
  2. TU>睇返之前我條片
  3. 你認為未來份工會唔會保得住?
    • SARS時由谷底彈返走係靠自由行,當時到處都係死城,但今次如果香港出事,大陸自己都唔掂,重有邊個求香港,咁你做緊個份工會唔會被炒,公司周轉唔到或生意差,一定先向員工開刀,因為快靚正。除非你做緊啲無人可替代嘅工作。
  4. 跌幾多成會變負資產?銀行有可能Call Loan?
  5. 你加人工幅度追唔追到通膨和供樓利率升幅
  6. 買居屋定私樓?如果你覺得住居屋無面子,咁一定係私樓。另外居屋無得加按,除非揾財仔。

[embedyt] https://www.youtube.com/watch?v=vOJik86_H6U[/embedyt]


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